Jurisprudences : Constructeur de Maisons Individuelles

– Cass 3e civ 17/11/2004 n° 03-16305 : le prêteur n’a pas l’obligation de requalifier le contrat conclu mais a une obligation de conseil et de renseignement; il se doit donc de rechercher si la convention passée ne recouvre pas en réalité un CCMI imposant le respect des dispositions protectrices du CCH.

-Cass 3e civ 14/04/2010 n° 09-11975 : l’activité de CMI intègre nécessairement la réalisation de fondations.

-Cass 3e civ 11/01/2012 n° 10-19714 : le prêteur n’a pas l’obligation de requalifier le contrat conclu.

-Cass 3e civ 14/03/2012 n° 11-10291 : le maitre d’ouvrage n’est pas tenu de s’assurer de la délivrance de l’attestation de la Garantie de Livraison.

– Cass 3e civ 10/07/2013 n°12-20515 : le retard du client pour payer n’excuse pas celui du CMI à livrer le bien en temps et en heure.

– Cass 3^e civ 11/09/2013 n° 12-20251 : les travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage accepte d’en supporter la charge, doivent être pris en charge par le constructeur.

– Cass 3e civ 24/09/2014 n°13-19615 : Le CMI doit joindre au CCMI par LRAR la notice d’information conforme à un modèle type (art L 231-9 CCH); à défaut le délai de rétractation de 7 jours ne courre pas (art L 271-1 CCH) alors qu’en l’espèce les travaux étaient réceptionnables.

– Cass 3e civ 13/11/2014 n° 13-18937 : le CMI doit prendre tous les travaux en charge si la notice descriptive ne fait pas état de travaux décrits et chiffrés à la charge du Maitre d’ouvrage (art L 230-1 CCH et L 231- 2 CCH).

– Cass 3e civ 9/07/2014 n°13-13931 : l’absence de chiffrage et le chiffrage non explicite et réaliste des travaux dont les époux se réservaient l’exécution ne permettent pas de les informer du coût réel restant à leur charge. Le CMI doit ainsi paiement des travaux à la charge du Maitre d’ouvrage (art. L 230-1 CCH et L 231-2 CCH).

– Cass 3e civ 21/01/2015 n°13-25268 : l’activité de CMI inclut bien la réalisation de travaux selon Marchés de travaux (plusieurs devis émis par l’entreprise assurée en tant que CMI).

– Cass 3e civ 6/05/2015 n° 13-24947 : Le CMI ne peut aménager la réception comme il le souhaite car celle-ci est obligatoirement faite par écrit et ne peut être l’équivalent de la prise de possession..

-Cass 3e civ 16/06/2015 n° 13-11609 : les pénalités de retard ont pour terme la Livraison (= remise) au Maître d’ouvrage et non sa réception; ainsi si le Maitre d’ouvrage est livré alors qu’il refuse de signer le PV de Réception, les pénalités courront jusqu’à la Livraison.

– Cass 3^e civ 15/04/2015 n° 14-13054 : le CMI est tenu de plein droit envers le Maître d’ouvrage, après réception, d’une erreur d’implantation et des dommages causés par les travaux qu’il a réalisés.

– Cass 3^e civ 15/10/2015 n° 14-23612 : le juge doit rechercher si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et non-conformités. La nullité du CCMI est en outre prononcée car la notice descriptive n’indiquait pas la partie devant assumer le financement des raccordements et ne permettait pas, en sus, de distinguer le coût des éléments compris dans le prix convenu et ceux restant à la charge du Maître d’ouvrage.

– Cass 3^e civ 21/01/2016 n° 14-26085 : le Maître d’ouvrage qui demande la nullité du CCMI n’est pas tenu de réclamer la démolition de la construction que le juge n’est pas tenu d’ordonner et peut demander l’indemnisation de son préjudice.

– Cass 3^e civ 7/04/2016 n° 15-13900 : Le Banquier est tenu de vérifier avant toute offre de prêt que le CCMI comporte bien les énonciations visées à l’art L 231-2 CCH parmi lesquelles figurent les plans de la construction.

-Cass 3e civ 5/01/2017 n° 15-27290 : le Banquier ne peut débloquer les fonds si le CMI n’a pas obtenu la garantie de livraison et ce, uniquement pour la construction de la maison et non l’achat du terrain; le maitre d’ouvrage peut ainsi être propriétaire d’un terrain sans pouvoir concrétiser la construction !

– Cass 3^e civ 19/01/2017 n° 15-27906 : est fautive la banque qui octroie en cours de construction un prêt alors que la garantie de livraison du CMI était inexistante et ce, même si le propriétaire finance sur fonds propres partiellement sa construction ; le CCMI et le contrat de prêt sont donc annulés.

– Cass 3^e civ 2/02/2017 n° 15-29420 : Le CMI a une obligation de résultat (art 1231-1 cc) pour les réserves à la réception : RC Contractuelle et/ou GPA.

– Cass 3^e civ 23/03/2017 n° 15-27877 : Le Banquier est responsable de ne pas avoir attiré l’attention du Maitre d’ouvrage sur l’absence de garantie de livraison du CMI.

– Cass 3^e civ 20/04/2017 n° 16-10486 : réception tacite admise puisqu’en l’espèce il y avait entrée dans les lieux des locataires et règlement de 95 % du marché.

– Cass 3^e civ 20/04/2017 n° 16-10486 : Le CMI, en sus de devoir décrire et chiffrer les travaux dont le maitre d’ouvrage se réserve l’exécution, doit démontrer l’existence d’une clause manuscrite, spécifique et paraphée du maitre d’ouvrage par laquelle il en accepte le coût et la charge ; à défaut nullité seule du contrat car il n’est pas possible d’obtenir la réintégration de ces travaux dans le coût forfaitaire de la maison individuelle.

– Cass 3^e civ 20/04/2017 n° 16-12790 : La réception judiciaire peut être prononcée si l’habitation est possible.

– Cass 3^e civ 27/04/2017 n° 16-15137 : Responsabilité du Banquier pour ne pas avoir alerté les Maitres d’ouvrage profanes de l’absence des garanties DO et de Livraison du CMI défaillant.

– Cass 3e civ 15/06/2017 n° 16-18047 : Le CMI ne peut prévoir des causes de prolongation du délai de livraison autres que celle légales prévues: intempéries, Force Majeure, cas fortuits (art L 231-3 d CCH), celles-ci étant aussi opposables au Garant de Livraison.

– Cass Crim. 11/07/2017 n° 16-86322 : La non fourniture de la garantie de livraison ne peut donner lieu pour la victime qu’à l’allocation des seules sommes qu’elle aurait pu percevoir du Garant soit le dépassement du prix global stipulé au contrat ainsi que les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

– Cass 3e civ 12/10/2017 n° 16-21238 : les pénalités de retard se calculent en référence à la DOC et non à la date de démarrage effectif des travaux. Elles sont fixées à un montant minimal de 1/3000 ème par jour calendaire de retard.

– Cass 3^e civ 26/10/2017 n° 16-24025 : Le Maitre d’ouvrage est débouté de son recours contre l’Assureur car celui-ci excluait l’activité de CMI.

– Cass 3e civ 16/11/2017 n° 16-24528 : l’Assureur qui exclue l’activité CMI ne peut être condamné à garantir une Entreprise qui a agi en tant que CMI.

-Cass 3^e civ 25/01/2018 n° 16-24698 : le Banquier qui accorde un prêt à des époux pour le financement du capital constitutif de la SCI qui est le seul Maitre d’ouvrage pour la construction de deux villas n’est pas tenu de vérifier que le contrat comporte les énonciations obligatoires et la Garantie de livraison. IDEM pour l’octroi d’un prêt pour l’acquisition du terrain (Cass 3^e civ 5/01/2017 n° 15-27290).

– Cass 3^e civ 25/01/2018 n° 16-27905 : confirme que les pénalités de retard ont pour terme la Livraison et non la Réception.

– Cass 3^e civ 3 mai 2018 n° 17-15067 : La convention de maîtrise d’œuvre peut  être requalifiée en CCMI ; le Maitre d’ouvrage peut ainsi soit demander la démolition soit prétendre au remboursement des sommes versées.

-Cass 21/06/2018 n° 17-10175 :nullité du contrat CMI car en l’espèce absence de clause manuscrite du maitre d’ouvrage par laquelle il accepte les travaux à sa charge (description et coût).

-CA Rennes 4è ch. 13/09/2018 n°15/05046: le CCMI ne peut s’appliquer à des travaux de rénovation ou d’extension d’une maison mais uniquement à la réalisation d’une construction neuve (cf :Cass 3e civ 20/03/2013 n° 11-27567).

-Cass 3e civ 18/10/2018 n° 17-23741 : un CMI qui n’est pas couvert en tant que tel est exclu même s’il est garanti pour plusieurs activités relevant d’un CMI.

-Cass 3^e civ 22/11/2018 n° 17-12537 : la nullité du marché de travaux (qui était en réalité un contrat CMI) pour non-respect des mentions obligatoires et absence de garantie de Livraison ne génère pas automatiquement la démolition de la maison mais, en respect de la sanction proportionnelle, une remise en état peut suffire.

-Cass 3e civ 17/01/2019 n° 17-20616 : la réception judiciaire ne peut être prononcée car les maisons sont inhabitables.

-Cass 3e civ 21/03/2019 n° 18-12996 : les pénalités de retard ont pour terme la livraison et non la réception des travaux.

-Cass 3e civ 18/04/2019 n° 18-16359 : un CCMI avec fourniture de plans sans chiffrage des travaux réservés par le Maitre d’ouvrage engendre la responsabilité du CMI.

-Cass 3e civ 29/05/2019 n° 17-21396 : le CMI est présumé responsable même en cas de vice de matériau affectant une chaudière originelle (EED) et provoquant l’incendie de la maison (8 ans après réception).

– Cass 3^e civ 27/06/2019 n° 17-25949 : Face à la Liquidation Judiciaire du CMI, le Garant est tenu d’achever la construction même si les travaux en cause ne sont pas mentionnés dans le contrat et la notice descriptive pour autant qu’ils soient nécessaires à permettre l’achèvement de l’ouvrage (rampe d’accès garage).

– Cass 3e civ 27/06/2019 n° 18-14249 : le Maitre d’ouvrage a le droit de se réserver les travaux de fondations.

– Cass 3^e civ 11/07/2019 n° 18-14511 : face à la liquidation de biens du CMI, le Garant reste tenu des vices apparents dénoncés dans les « 8 jours » de la réception (art L 231-6 CCH) si le maitre d’ouvrage ne s’est pas fait assister par un professionnel.

– Cass 3e civ. 11/07/2019 n° 18-10368 : le prêteur immobilier n’est pas dans l’obligation de requalifier le contrat  en CCMI et peut donc se baser sur le fait qu’en l’espèce ses clients s’étaient adressés à un architecte et à deux entreprises avec lesquelles ils avaient conclu des marchés de travaux. Le prêteur n’a donc pas l’obligation d’informer ses clients sur les conséquences de ne pas contracter avec un CMI.

-Cass 3e civ 21/11/2019 n° 14-12299 : le CMI a le droit de demander la réception judiciaire au regard de l’article 1792-6 cc.

-Cass 3^e civ 13/02/2020 n° 18-26194 : au regard de l’article L 137-2 du Code de la Consommation le CMI a deux ans à compter de la levée des réserves émises lors de la réception pour le paiement du solde du prix.

-Cass 3^e civ 14/05/2020 n° 18-21281 : le CCMI est nul si le maitre d’ouvrage n’était pas encore propriétaire du terrain lors de sa signature ou n’était pas bénéficiaire d’une promesse de vente.

-Cass 3^e civ 9/07/2020 n° 19-13900 : en cas de non-respect de la notice descriptive résultant de l’absence de mention manuscrite du maitre d’ouvrage acceptant le coût et la charge des travaux réservés (art R 231-4 CCH), seule la nullité du CCMI est possible et non la réintégration des travaux  dans le prix forfaitaire du CCMI (confirmation arrêts précédents).

–Cass 3^e civ 26/11/2020 n° 19-21848 : face à un maitre d’ouvrage qui avait sollicité un prêt pour la construction d’une maison à ossature bois relevant du droit commun et qui, après l’obtention du prêt avait résilié ce contrat et signé ensuite un CCMI sans fourniture de la garantie de livraison, la Cour de cassation refuse de condamner le banquier à terminer le chantier suite à son abandon par le CMI car le prêt avait été accordé initialement sur la foi d’un marché de travaux ce qui le dispensait d’exiger une garantie de livraison

–Cass 3^e civ 11/02/2021 n° 19-22943 : même si le maitre d’ouvrage s’est réservé les travaux de raccordement au réseau public (art R- 231-4 CCH), le CMI (avec fourniture de plans) est responsable au regard de son obligation de conseil car, en l’espèce, les raccordements se révélaient impossibles compte tenu d’une servitude.

–Cass 3^e civ 27/05/2021 n° 20-13204 : au regard de l’article L 271-1 CCH (lequel s’applique aussi aux CCMI), l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la présentation de la lettre lui notifiant l’acte. La Cour avait par ailleurs déjà rappelé précédemment que le délai de rétractation ne pouvait courir tant que la notice d’information n’avait pas été régulièrement communiquée au Maitre d’ouvrage. Ainsi, si la notification n’a pas eu lieu ou est irrégulière, le Maitre d’ouvrage peut se rétracter à tout moment et ce, même au moment de la réception des travaux. Cette rétractation entraine l’anéantissement rétroactif du CCMI ; de ce fait le retard d’exécution de la construction ne peut être indemnisé. Quant à la demande de démolition que le maitre d’ouvrage pourrait réclamer, elle est soumise à l’appréciation du juge et il appartient au Constructeur d’apporter la preuve que cette demande est disproportionnée.

–Cass 3^e civ 10/11/2021 n° 20-19323 : si les travaux réservés par le Maitre d’ouvrage s’avèrent insuffisamment chiffrés par le CMI dans la notice descriptive, celui-ci devra prendre en charge le surcoût car le but visé est d’éviter que le Maitre d’ouvrage s’engage dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme.

–Cass 3e civ 10/11/2021 n° 20-17819 : en cas de résolution du CCMI, la condamnation du CMI ne peut excéder le remboursement des sommes versées par le maitre d’ouvrage ainsi que les frais de démolition mais en aucun cas le coût de la reconstruction.

–Cass 3^e civ 10/11/2021 n° 20-17575 : le Banquier en émettant son offre de prêt est responsable au titre de son obligation de conseil de ne pas avoir relevé l’absence de la garantie de livraison (art L 231-2 CCH). .Le Banquier doit donc la réparation intégrale du préjudice face à la liquidation du CMI (IDEM Cass 3^e civ 20/03/2013 n° 11-23035 et Cass 3^e civ 8/12/2016 n° 15-16929). Le Banquier doit donc prendre en charge la totalité des sommes nécessaires à l’achèvement de la maison et des pénalités de retard.

–Cass 3^e civ 10/11/2021 n° 20-19323 et Cass 3^e civ 17/11/2021 n° 20-17218 : dans le cadre de CCMI et alors qu’il avait été constaté des défauts de conformités non substantiels, il a été jugé au regard du principe de proportionnalité (art 1221 cc)  qu’il ne saurait être justifié d’obtenir la condamnation à l’exécution forcée  de démolition-reconstruction ou  de travaux de réparations d’un coût disproportionné par rapport aux préjudices subis par les Maitres d’ouvrage.

-Cass 3^e civ 5/01/2022 n° 20-21208 : les pénalités de retard de livraison (art R 231-14 CCH) ne sont pas exclusives de l’allocation de D.-I.  si ces derniers ont pour effet de réparer un préjudice distinct du retard proprement dit. Il faut rappeler que les pénalités de retard de livraison ne peuvent être inférieures à 1/3000 ème du prix convenu par jour de retard et ce, sans plafond.

–Cass 3^e civ 25/05/2022 n° 21-11314 : au titre de l’article R 231-4 CCH la notice descriptive doit chiffrer le coût des travaux dont se réserve le maitre d’ouvrage, en l’espèce les travaux de terrassement, (qui se doit de les accepter par une mention manuscrite), à défaut le CMI doit en supporter le coût. Si les travaux ont été sous-évalués, le CMI doit prendre en charge le coût du supplément de prix auquel s’expose le Maitre d’ouvrage.

Si la mention manuscrite est inexistante, le contrat est nul.

Le solde du prix n’est exigible par le CMI que lors de la levée de la dernière réserve, à défaut il ne peut donc appliquer une pénalité pour retard de paiement (art R 231-14 CCH = 1% de la somme due par mois écoulé).

–Cass 3e civ 15/06/2022 n° 18-16968 : sur saisine d’une Association de consommateurs, le CMI peut se voir déclarer responsable et condamner au regard des clauses abusives (art L 212-1 code de la Consommation) qu’il a insérées dans le CCMI telles par exemple : 

• de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits
•  de subordonner la remise des clés au paiement intégral des travaux et faire ainsi obstacle au droit du maitre d’ouvrage de consigner les sommes restantes dues lorsque des réserves sont émises lors de la réception des travaux
• d’interdire au maitre d’ouvrage la possibilité de visiter le chantier préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux.

– Cass 3^e civ 12/10/2022 n° 21-12507 : il résulte des articles L 231-2 et R 231-4 du CCH que les travaux prévus au contrat (incluant aussi les plans y annexés) non chiffrés ou chiffrés de manière non réaliste sont à la charge du constructeur et ce, même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de la maison.

–Cass 3e civ 30/11/2022 n° 21-24008 : les pénalités de retard (art L 232-1 CCH) ont pour terme la Livraison et non la réception des travaux.

–Cass 3^e civ 18/01/2023 n° 20-20788 et 11/01/2023 n° 21-18045 : dans ces deux arrêts, la Banque est responsable de ne pas avoir vérifié que le contrat conclu était bien un CCMI avec les obligations qui en découlent (obligation de garantie de livraison).Le Banquier a manqué à son devoir d’information et de conseil  et se devait donc de mettre en garde les emprunteurs (voire de refuser, dans la deuxième espèce, d’accorder le prêt !).

-Cass 3^e civ 11/05/2023 n° 21-23859 : le banquier est fautif d’avoir débloqué les fonds avant la présentation de l’attestation de garantie de livraison que devait souscrire  le constructeur. Le Banquier doit donc la réparation intégrale du préjudice subi.

–Cass 3e civ 13/04/2023 n° 21-21106 : Le Garant de livraison n’est pas tenu au regard de l’article L 231-6 CCH de prendre en charge les D-I dus par le constructeur en réparation des préjudices distincts du coût d’achèvement. Il doit prendre, par contre, en charge le dépassement du prix convenu correspondant à des coûts nécessaires à l’achèvement de la construction à l’exception des frais annexes (frais de déménagement ou de location).Le caractère décennal étant retenu suite aux réserves réception (démolition et reconstruction) le Garant de livraison a un recours contre l’Assureur DO.

– Cass 3^e civ 22/06/2023 n° 22-13465 : la Banque qui n’a pas l’obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis n’était pas tenu, en l’espèce, d’exiger l’attestation de garantie de livraison face à un contrat intitulé « contrat pour mission de maitrise d’œuvre » établi par un bureau d’études, le maitre d’œuvre étant en particulier chargé de la mise au point des marchés de travaux.

– Cass 3^e civ 13/07/2023 n° 27-17010 : le CMI doit supporter le coût des ouvrages dont la réalisation conditionne l’autorisation de construire (en l’espèce clôtures) même s’ils ne sont pas décrits dans le contrat, sauf si, naturellement, ces travaux sont laissés à la charge expresse du Maitre d’ouvrage.

– Cass 3^e civ 28/09/2023 n° 22-17082 : un Maitre d’ouvrage a le droit d’user de son droit de rétractation et ce, même si les travaux sont terminés, en demandant l’anéantissement du CCMI et la démolition de la construction face à des défauts de conformité au PC (défaut d’altimétrie de 12 cms) pour lesquels le CMI ne propose aucun travaux pour y remédier.

–Cass 3e civ 13/04/2023 n° 21-21106 : face à des réserves de nature décennale lors de la réception des travaux, le Garant de livraison en CMI doit effectuer les réparations nécessitant la démolition et reconstruction et peut exercer un recours contre l’assureur DO au titre de sa garantie.

–Cass 3^e civ 28/09/2023 n° 22-18237 : les pénalités de retard  ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception ou la levée des réserves. Les pénalités de retard sont à même de couvrir aussi les pertes de loyer consécutives.